江衍身子微微後傾，靠在椅背上。
他沒有去聊什麼具體的樓盤，更沒有去提那個敏感的「九龍舊改」一個字。
而是直接將視角拉升到了更高的高度——宏觀趨勢。
他看著眾人，條理清晰得可怕，理科生的邏輯思維展示的淋漓盡致。
「香江的地產行業，過去三十年是閉著眼睛撿錢的暴利時代。」
「但未來十年，將會面臨前所未有的結構性崩塌。」
開篇一句暴論，直接定下了基調。
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「我觀察過最近一年的數據，有三個致命的變化正在發生。」
江衍豎起第一根手指。
「第一，港府的土地供應政策已經在悄然轉向。」
「過去那些年，香江房價最穩的支撐之一，就是土地絕對稀缺，這也是香江樓市的定海神針。」
「但各位不要忘了，時代在變了。」
「未來五到八年，新界北部的開發計劃和大規模填海造地，一定會釋放海量的新增土地。」
「當土地不再是絕對稀缺資源的時候，所謂核心區舊改項目帶來的高溢價，就會被迅速稀釋。」
「這就好比在一大盆水裡，突然倒進去了十盆水」
「原來那點鹹味，還能剩下多少？」
林伯駿扶眼鏡的動作停了一下。
他負責林氏的酒店和物業板塊，比誰都清楚，地產價格從來不只取決於現有供給。
預期一旦改變，估值邏輯就會先變。
江衍的這個比喻，通俗且直觀易懂。
江衍沒有停頓，繼續道：
「第二，內地頭部房企正在加速南下。」
「大家不要還用十年前的眼光看內地的同行。」
「現在那些排名前二十的內地頭部房企。」
「他們背靠國內龐大的融資渠道，帶著極度內卷的施工效率和管理模式殺進來。」
「他們進來以後，第一步是在土地端搶項目，第二步就是在銷售端搶客戶。」
「本地開發商過去習慣了慢開發、高溢價。」
「一旦遇上這套高周轉打法，利潤會被兩頭擠壓。」
「跟他們比，香江本地的開發商在成本控制和開發周期上，毫無優勢。」
「搶客，降價，壓縮開發周期。」
「價格戰，是遲早的事情。」
林伯衡的呼吸明顯重了幾分。
江衍說的每一句話，都在拆他那份九龍舊改方案的底層假設。
而且拆得乾乾淨淨。
「最後一點，也是最致命的一點。」江衍抬起眼，看向林伯衡。
「全球加息周期，已經進入了前夜！」
「阿美利卡那邊的數據已經很明顯了。」
「香江是聯繫匯率制，美元一旦進入強勢加息通道，香江的借貸成本一定會跟著水漲船高。」
「現在那些敢用高的槓桿、不利的條件去豪賭大型開發項目的企業，當資金成本翻倍的時候，利潤去哪找？」
「幾年後，資金鍊斷裂帶來的拋售潮，將會是非常可怕的倒計時。」
話音落下，餐廳里靜得可怕。
江衍說完了。
從頭到尾，他沒有提九龍，沒有提鄭家，沒有提林伯衡。
但每一句話、每一個字，都在對那個「九龍舊改項目」進行最慘烈、最不留情面的全盤否定！
在土地即將放量的預期下，去搞高成本舊改，是蠢！
在內地房企即將打價格戰的時候，去搞周期長的項目，是找死！
在全球加息周期的背景下，去簽對賭融資協議，那是自掘墳墓！
林伯衡的臉色，已經從陰沉變成了鐵青。
如果他這個時候還能沉得住氣，那他就不是那個只能靠人情世故混日子的老男孩了。
「砰！」
林伯衡終於坐不住了，重重地放下手中的酒杯，玻璃杯底撞擊桌面發出一聲悶響。
他看著江衍，用一種克制但明顯透著惱羞成怒的語氣開口了：
「衍仔！你說的這些有道理，分析的宏觀大勢，也頭頭是道，這點大舅佩服。」
「但是！」
他拔高了音量：「做生意，真金白銀的干，不能只看那些虛無縹緲的宏觀數據！」
「還要看具體的項目回報率，看合作夥伴的資源互補！」
「鄭家在東南亞深耕了五十年，手裡握著大量華僑客戶的購買力！」
「九龍那塊地只要我們改完建好，他們的銷售渠道能夠直接幫我們消化至少四成的海外客戶份額！」
「這四成的去化率，能給我們省下多少現金流和財務成本，你算過嗎？」
林伯衡這番話，如果放在公司的董事會上，配合上幾張精美的PPT，絕對能唬住一大批不明覺厲的小股東。
四成海外去化率，聽起來確實是一塊巨大的肥肉。
然而，面對林伯衡近乎氣急敗壞的反駁，江衍沒有跟他爭論那些細節，甚至連坐姿都沒有改變一下。
他只是淡淡地笑了一下，眼神中帶著一種智商碾壓的憐憫，反問了一個致命的問題：
「大舅，您說的這四成海外客戶消化比例……」
「是白紙黑字寫進合作協議里，並且附帶了高額違約金的對賭條款保障的？」
「還是說……僅僅是鄭家在酒桌上，口頭承諾給您的畫大餅？」
死寂！
如果說剛才江衍的宏觀分析是鋪墊，那這句反問，就是真正的一劍封喉！
林伯衡的嘴唇劇烈地蠕動了一下，他的喉結上下滑動，臉色在一瞬間漲成了豬肝色。
他想開口反駁，但他發現自己一個字都說不出來。
因為，江衍猜中了。
鄭家怎麼可能在協議里寫死包銷四成這種條款？
那不過是在遊艇酒會上，幾杯拉菲下肚後，摟著美女，對方老闆拍著胸脯給出的口頭保證罷了！
林伯衡的沉默，成了這張餐桌上最響亮的回答。
此刻的餐廳里，除了難堪到極點的大舅，其他人的眼神也全都變了。
老二林伯駿推眼鏡的手不自覺地用力，心裡掀起了驚濤駭浪。
老四林晚柔更是連名貴的定製指甲摳進了手心都沒察覺，滿腦子只有一個念頭：
「這小怪物才十九歲吧！不是說他在水木大學天天泡實驗室搞物理嗎？」
「為什麼他對資本槓桿、宏觀周期，甚至是商業談判桌上的爾虞我詐，都懂」
就連剛才拋出《家族企業治理優化》論題的小舅林彥行，此時看江衍的目光也多了一種深深的震動。