」監理費和設計費呢？」李飛問。
」監理費按建築面積計算。」王衛國翻著筆記，
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」我們這麼大的體量，容積率至少能做到3.5，總建築面積不會低於50萬平方米。市場價1.5元每平方米左右，總價75萬。」
王衛國喝了一口微熱的茶水繼續道：
」國內設計院便宜，2元每平方米，50萬平方米就是100萬。但如果請國外或者香港的設計院...」他頓了頓，」至少翻三到四倍，200-400萬。」
」我知道貴。」李飛擺擺手，」但值得。好的設計不僅能提升產品價值，還能幫我們更容易拿到銀行貸款，更快通過政府審批，甚至賣出更高價錢。」
他眼中閃爍著先知的光芒，」記住，我們不是在蓋普通住宅，而是在打造三亞未來的地標，打造我們萬象的品牌！」
徐明宇的筆在紙上快速滑動：」地勘50萬，監理75萬，設計400萬，加起來525萬。加上前面的6100萬，前期費用已經奔著7150萬去了。」
他抬起頭，鏡片後的目光銳利如刀，」這還不包括任何工程費用。」
會議室陷入了短暫的沉默。風扇的嗡嗡聲顯得格外刺耳。
」工程費用...」李飛打破沉默，」衛國，33層框架剪力牆結構，加上綠化和配套，海南這邊的行情？」
王衛國深吸一口氣，顯然這個數字讓他自己也感到壓力：」老闆，按內地標準，這種高層框剪結構，加上基礎配套，800元每平方米能拿下。但海南...」
他苦笑一聲，」材料運輸成本高，人工也不便宜，我估計要奔著1000元每平方米去了。」
」50萬平方米...」徐明宇的聲音罕見地出現了一絲顫抖，」就是5個億。」
」5個億...」王衛國喃喃重複，黝黑的臉膛有些發白，額頭滲出細密的汗珠。
他在華遠參與過最大的項目也不過幾千萬投資，突然面對如此天文數字，這個向來沉穩的工程老手也不禁心跳加速。
李飛卻出奇地平靜。他在紙上快速寫下幾行數字：
前期費用：7150萬
工程費用：5億
總計：5.715億
然後，他在下面劃了道橫線，寫下：
樓面成本價：5.715億/50萬m²=1143元/m²
」加上貸款利息、營銷及管理人員費用，」李飛的聲音冷靜得可怕，」成本價至少要1200元每平方米。而目前三亞的房價...」他故意停頓了一下。
」才800元...」王衛國的聲音幾乎是從牙縫裡擠出來的，」這...這豈不是要虧到姥姥家了？」
徐明宇突然站起身，走到窗前，背對著兩人。他的肩膀微微顫抖，顯然也被這殘酷的數字遊戲震撼到了。房地產，真不是一般人能玩得起的！
李飛看著兩位得力幹將的反應，心中卻湧起一股近乎荒謬的輕鬆感。因為他知道一個他們不知道的未來——1993年，三亞平均房價將突破8000元大關！
李飛沒有直接回答，而是拋出了一個問題：」衛國，明宇，你們覺得，三亞的房價為什麼現在才800元？」
徐明宇轉過身，眼鏡後的目光已經恢復了冷靜：
」供給端，開發企業少，商品房供應有限；需求端，本地購買力弱，外地投資客還沒大規模進入。本質上，是市場對海南未來發展預期不足。」
」說得好！」李飛猛地一拍桌子，」那你們覺得，這個預期，會一直低迷下去嗎？」
他站起身，走到窗前，猛地推開窗戶。鹹濕的海風瞬間灌入，吹散了滿室的壓抑。遠處，三亞灣的海水在午後陽光下泛著粼粼金光。
李飛背對著兩人，聲音隨著海風飄來，」一個國家級旅遊城市，擁有中國最優質的海岸線資源，房價會永遠停留在800塊？」
王衛國和徐明宇對視一眼，都從對方眼中看到了疑惑，這個問題他們從未想過。
1991年的中國，商品房市場剛剛萌芽，絕大多數人還住在單位分房裡，對」房價會漲」這個概念幾乎沒有任何認知。
」我告訴你們，用不了一年，三亞的平均房價必然會突破3000元/m2。」
李飛沒敢說破萬，那樣太驚世駭俗了，即使3000元/m2也令王衛國和徐明宇嘴巴張得能塞進一個雞蛋，但至少這還在他們認知範圍內。
徐明宇最先恢復理智，」老闆，既然你知道房價會暴漲，為什麼還要費心費力地建房子？直接炒地皮不是更賺錢？」
李飛的目光突然變得異常深邃：」三個原因。第一，對我而言，賺錢的機會太多了，沒必要用這種短視的方式；
第二，萬象要做品牌，做高端，需要一個完整的標杆項目；
第三...」他的聲音低沉下來，」趙省長為我們背書，我們不能給他抹黑。炒地皮雖不違法，但吃相太難看。」
這番話如同一盆冷水，讓沉浸在暴利幻想中的王衛國和徐明宇瞬間清醒。
是啊，背景和資源可以借勢，但不能濫用。信譽和形象，才是長遠發展的根基。
」那...我們現在的資金缺口？」徐明宇問出了最關鍵的問題。
李飛走回桌前，手指點在那組觸目驚心的數字上：」前期費用7150萬，工程費用5億更是遙不可及。所以...」他的目光在兩人臉上掃過，
」我們必須分階段走，用最小的資金撬動最大的槓桿！」
」第一步，」李飛的手指重重地點在」4600萬」上，」地價款！意向書籤了，但正式合同可以分期支付。首付30%，1380萬，剩餘一年內付清。」
」第二步，」手指移到」1500萬」上，」拆遷款肯定不能分期，這樣不確定因素太大，容易引起衝突。」
」第三步，設計費400萬，付款方式可以按階段付款進行談判。地勘和監理費相對較少，可以後付。」
徐明宇快速計算著：」首期資金需求：地價1380萬+拆遷1500萬+設計首付100萬=2980萬。這...還是遠遠超過我們預期啊！」
」所以需要貸款！」李飛眼中精光爆射，」明宇，這就是你的戰場了！」
徐明宇的眉頭緊鎖：」銀行貸款需要抵押物，我們除了那塊地...即使能貸出來，一般最多放貸50%，也就2300萬，離2980萬還有680萬缺口」
」就用土地抵押！」李飛斬釘截鐵，」拿著國土局意向書和省里即將下來的批文，找銀行談！至少要談到70%，趙省長的名頭該用就用！」
聽了李飛的話，徐明宇眉頭稍微舒緩了點：「如果能按70%放貸的話，就是3220萬元，不僅能覆蓋掉前期啟動資金，剩餘的240萬還能應急。」
「至於工程費用？」，李飛自問自答道：「等總包招標的時候按墊資談，全墊資估計很難，體量太大了，哪家施工單位都墊不起，我們的底線是至少墊資到正負零（地下結構完成，地面開始施工）。」
「老闆，我們也可以借鑑香港的'樓花'模式，提前鎖定客戶和資金，這樣前期壓力也會少一點。」徐明宇在港企工作過，對預售很熟悉。
「可以考慮分期預售，但不是現在，至少等到正負零出來再看情況而定，現在預售的話，先不說市場能不能消化掉，利潤這塊太低了。」
李飛沒有否定徐明宇的建議，但是作為一名重生者，對於三亞的房價，他可是站在上帝視角，必須在市場最火爆的時候開啟預售，達到利潤最大化。」